Notre vision du futur de la construction résidentielle

Notre vision - Douglas Consultants

La construction industrialisée pour le défi des logements abordables

Le principal défi auquel notre industrie fait face actuellement est de tripler la production annuelle de logements au Québec, au Canada et dans tous les pays, qu'ils soient développés ou en développement, sur tous les continents. Ce n'est pas simplement une question d'augmenter progressivement les niveaux actuels pour atteindre un triplement en 10 ans, non, nos gouvernements veulent tripler dès maintenant, cette année (2024 au plus tard - oups, trop tard, nous avons raté le coche, c'est déjà 2025 et ça ne s'est pas produit.) Imaginez tripler le nombre d'entrepreneurs électriciens du jour au lendemain – tripler le nombre d'électriciens – c'est... euh... tout un défi.
 
Vous voulez tripler ? Accepteriez-vous de simplement doubler ? Que diriez-vous d'un plan qui ait du sens d'abord ?
 
Nous savons qu'il n'y a pas assez de personnes pour faire le travail, et faire venir plus d'immigrants signifie plus de besoins en logements, plus de ressentiment, plus de problèmes sociaux, et nous avons déjà tout ça. Donc, nous devons changer le système. Certains pays ont commencé à industrialiser le processus de construction avec des modules à empiler sur site comme dans une vidéo YouTube de Chine — ça semble être la solution, non ? Bien sûr, utilisons des robots et des méga-usines, et produisons ces choses comme des saucisses, les bâtiments seront construits en quelques jours.
 
Ils ont essayé ça au Royaume-Uni, et ils y arrivent tranquillement (pas de doublement ou de triplement, bien sûr), mais ils se sont rendu compte que ça implique d'énormes investissements avec les coûts mensuels énormes de financement et de location qui en résultent. Ça fonctionne bien jusqu'à ce que les taux d'intérêt augmentent et que les promoteurs immobiliers entrent en hibernation. Ensuite, la plupart des grandes usines ferment. Oui, en faillite.
 
Donc, ce dont nous avons vraiment besoin de la part des gouvernements, c'est d'un système qui offre de la stabilité à ces usines. Il semble que personne ne puisse contrôler les taux d'intérêt, alors que diriez-vous d'un financement à très long terme, soutenu par les gouvernements, pour le coût de l'industrialisation, ainsi que de contrats garantis à très long terme pour la fourniture d'unités de logement (avec des pénalités au gouvernement si les prochains politiciens élus annulent le contrat), afin que les personnesqui sont capables de faire le job ne s'inquiètent pas de faire faillite lorsque le marché traverse le cycle inévitable.
 
Nous avons également besoin de directives sur à quoi ressembleraient 700 000 unités de logement abordables pour le Québec, afin de ne pas avoir à passer par le processus de permis de 6 à 18 mois que de nombreuses villes imposent. Nous avons besoin de paramètres pré-approuvés sur la densité, l'apparence, la taille des appartements, etc., afin de ne pas avoir à passer par des itérations avec les autorités municipales, qui ne veulent plus discuter projet-par-projet – maintenant, elles disent "Soumettez vos plans et nous vous répondrons... éventuellement ... et vous pourrez itérer quelques fois, et payer vos professionnels pour refaire les plans... encore et encore...". (En fait, elles ne disent pas tout cela, j'ai ajouté les mots qu'elles pensaient seulement.)
 
Mais nous avons également besoin de terrains abordables dans les zones où les gens seraient heureux de vivre, près de l'endroit où ils seraient heureux de travailler. Et des entreprises capables d'acheter ce terrain et de financer la construction, même lorsque le marché ralentit.
 
Alors, de quoi avons-nous besoin au total ?
 
Douglas travaille dans le domaine de la construction modulaire depuis 2005. Nous avons conçu plus de 1 000 modules avec plus de 1 700 unités, pour deux types de projets : des immeubles de logements abordables en bois à ossature légère et des camps miniers modernisés en bois lamellé-croisé (BLC), ce que DeBeers appelle "le camp minier du futur". Une grande partie de notre ingénierie s'est concentrée sur l'interconnexion des modules et les raccordements électriques/mécaniques/gicleurs. Un projet réussi doit être assemblé sur site rapidement et facilement, et nous avons développé des méthodes rapides et faciles pour y parvenir.
L'architecture doit être simple mais pas ennuyeuse et monotone, donc le système a besoin d'un peu de flexibilité esthétique pour pouvoir fournir des variations d'un projet à l'autre sans perturber le processus de fabrication. Mais, pas de personnalisation à l'intérieur des unités. Donc, les locations sont meilleures que les condos. Pas d'équipe de pré-vente qui se plie en quatre pour la personnalisation.
 
Maintenant, si et quand nous pouvons organiser tout cela, nous pourrions peut-être développer l'industrie au cours des prochaines années. Mais combien d'usines aurons-nous besoin ?
 
Rien que dans la province du Québec, fin 2023 nous parlions de 700 000 unités supplémentaires d'ici 2030 ("supplémentaires" signifie plus que ce que nous produisons déjà). C'était environ 100 000 par an.  Maintenant, début 2025, avec rien de fait en 2024, on est rendu à 120 000 par an.  
 
Si une petite usine, peut-être de 50 000 pieds carrés d'envergure, coûte environ 5 M$ (CAD) excluant le bâtiment et produit environ 200 modules par an, disons que cela représente 200 appartements, alors nous avons besoin de 600 de ces usines. Investissement total de 3 milliards de dollars. Et si chaque appartement coûte environ 300 k$ (y compris le terrain, les coûts indirects, etc.), le coût total de construction est de 36 milliards de dollars. Par an. Le système bancaire est-il prêt à transférer autant d'œufs d'autres paniers pour les mettre dans le panier de la construction ?
Si nous optons plutôt pour des méga-usines produisant 1 000 unités par an, nous n'avons besoin que de 120 usines, mais les chiffres totaux restent les mêmes. Et nous n'avons toujours pas trouvé le premier visionnaire prêt à en construire une, encore moins 120.
 
Donc, nous sommes loin des wish-lists des gouvernements. Mais s'ils peuvent mettre en place le bon environnement, nous avons la technologie prête. Douglas aide actuellement à mettre en place le concept d'usine, avec des personnes expérimentées en Californie, pour des usines en Colombie-Britannique et aux États-Unis, et éventuellement au Québec.