Nuestra visión para el futuro de la construcción residencial

Notre vision - Douglas Consultants

Construcción industrializada para el reto de la vivienda asequible

El principal desafío al que se enfrenta nuestra industria actualmente es triplicar la producción anual de viviendas en Quebec, en Canadá y en todos los países, ya sean desarrollados o en desarrollo, en todos los continentes. No se trata simplemente de aumentar gradualmente los niveles actuales para alcanzar un triplicado en 10 años; no, nuestros gobiernos quieren triplicar de inmediato, este año (2024 a más tardar - ups, demasiado tarde, ya es 2025 y eso no ha sucedido). Imagina triplicar el número de electricistas de la noche a la mañana; triplicar el número de electricistas es... eh... todo un desafío.
 
¿Quieres triplicar? ¿Aceptarías simplemente duplicar? ¿Qué tal un plan que tenga sentido primero?
 
Sabemos que no hay suficientes personas para hacer el trabajo, y traer más inmigrantes significa más necesidades de vivienda, más resentimiento, más problemas sociales, y ya tenemos todo eso. Así que necesitamos cambiar el sistema. Algunos países han comenzado a industrializar el proceso de construcción con módulos apilables en el lugar, como en un video de YouTube de China — eso parece ser la solución, ¿no? Claro, usemos robots y mega fábricas, y produzcamos estas cosas como salchichas; los edificios estarán listos en unos pocos días.
 
Lo intentaron en el Reino Unido, y lo están logrando poco a poco (no hay duplicación ni triplicación, por supuesto), pero se dieron cuenta de que implica enormes inversiones con los costos mensuales de financiamiento y alquiler que resultan. Funciona bien hasta que suben las tasas de interés y los promotores inmobiliarios entran en hibernación. Entonces, la mayoría de las grandes fábricas cierran. Sí, en quiebra.
 
Así que lo que realmente necesitamos de los gobiernos es un sistema que ofrezca estabilidad a estas fábricas. Parece que nadie puede controlar las tasas de interés, así que ¿qué tal un financiamiento a muy largo plazo, respaldado por los gobiernos, para el costo de la industrialización, así como contratos garantizados a muy largo plazo para el suministro de unidades de vivienda (con penalizaciones al gobierno si los próximos políticos electos cancelan el contrato), para que las personas que son capaces de hacer el trabajo no se preocupen por ir a la quiebra cuando el mercado atraviesa el ciclo inevitable?
 
También necesitamos directrices sobre cómo se verían 700,000 unidades de vivienda asequible para Quebec, para no tener que pasar por el proceso de permisos de 6 a 18 meses que muchas ciudades imponen. Necesitamos parámetros preaprobados sobre la densidad, la apariencia, el tamaño de los apartamentos, etc., para no tener que pasar por iteraciones con las autoridades municipales, que ya no quieren discutir proyecto por proyecto; ahora dicen "Envíen sus planes y les responderemos... eventualmente... y podrán iterar un par de veces, y pagar a sus profesionales para rehacer los planes... una y otra vez...". (De hecho, no dicen todo eso; añadí las palabras que solo pensaban.)
 
Pero también necesitamos terrenos asequibles en áreas donde la gente estaría feliz de vivir, cerca de donde estarían felices de trabajar. Y empresas capaces de comprar ese terreno y financiar la construcción, incluso cuando el mercado se desacelera.
 
Entonces, ¿de qué necesitamos en total?
 
 
Douglas trabaja en el campo de la construcción modular desde 2005. Hemos diseñado más de 1,000 módulos con más de 1,700 unidades, para dos tipos de proyectos: edificios de viviendas asequibles de madera con estructura ligera y campamentos mineros modernizados de madera contralaminada (CLT), lo que DeBeers llama "el campamento minero del futuro". Gran parte de nuestra ingeniería se ha centrado en la interconexión de módulos y las conexiones eléctricas/mecánicas/rociadores. Un proyecto exitoso debe ser ensamblado en el lugar rápidamente y con facilidad, y hemos desarrollado métodos rápidos y sencillos para lograrlo. 
La arquitectura debe ser simple pero no aburrida y monótona, así que el sistema necesita un poco de flexibilidad estética para poder proporcionar variaciones de un proyecto a otro sin interrumpir el proceso de fabricación. Pero, no personalización dentro de las unidades. Así que, los alquileres son mejores que los condominios. No hay un equipo de pre-venta que se esfuerce al máximo por la personalización.
 
Ahora, si y cuando podamos organizar todo esto, tal vez podríamos desarrollar la industria en los próximos años. Pero, ¿cuántas fábricas necesitaremos?
 
Solo en la provincia de Quebec, a finales de 2023 hablábamos de 700,000 unidades adicionales para 2030 ("adicionales" significa más de lo que ya producimos). Eso era alrededor de 100,000 por año. Ahora, a principios de 2025, con nada hecho en 2024, estamos en 120,000 por año.
 
Si una pequeña fábrica, tal vez de 50,000 pies cuadrados, cuesta alrededor de 5 millones de dólares (CAD) excluyendo el edificio y produce alrededor de 200 módulos al año, digamos que eso representa 200 apartamentos, entonces necesitamos 600 de estas fábricas. Inversión total de 3 mil millones de dólares. Y si cada apartamento cuesta alrededor de 300 mil dólares (incluyendo el terreno, los costos indirectos, etc.), el costo total de construcción es de 36 mil millones de dólares. Por año. ¿Está el sistema bancario listo para transferir tantos huevos de otras canastas a la canasta de la construcción? 
Si optamos por mega fábricas que producen 1,000 unidades al año, solo necesitamos 120 fábricas, pero los números totales siguen siendo los mismos. Y aún no hemos encontrado al primer visionario dispuesto a construir una, y mucho menos 120.
 
Así que estamos lejos de las listas de deseos de los gobiernos. Pero si pueden crear el entorno adecuado, tenemos la tecnología lista. Douglas está ayudando actualmente a establecer el concepto de fábrica, con personas experimentadas en California, para fábricas en Columbia Británica y en los Estados Unidos, y eventualmente en Quebec.